Судебная практика
Между должником (застройщиком) и дольщиком заключен
договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик
обязался в предусмотренный договором срок передать дольщику однокомнатную и трехкомнатную
квартиры, а дольщик - оплатить их стоимость.
Во исполнение обязательства по оплате между должником (цессионарием) и дольщиком (цедентом) заключен договор уступки права требования (цессии), в соответствии с которым право требования задолженности руководителя должника перед дольщиком по договору займа, подтвержденное решением суда общей юрисдикции, уступлено дольщиком в пользу должника. Недостающие денежные средства внесены дольщиком в кассу.
Решением суда общей юрисдикции возложена обязанность произвести регистрацию спорного договора, однако Росреестр приостановил регистрацию ввиду изменения проектной документации дома и установления факта регистрации прав на спорные помещения за иными лицами.
В иске дольщика о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенных должником с иными лицами в отношении спорных квартир, отказано.
Приговором суда общей юрисдикции в порядке гражданского иска с руководителя должника в пользу дольщика в счет возмещения ущерба, причиненного преступлением, взыскана стоимость двух спорных квартир. Данным судебным актом установлена вина руководителя должника в совершении мошенничества в отношении дольщика.
В рамках дела о банкротстве должника (застройщика) дольщик обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов требования о передаче двух квартир и неустойки.
Определением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями арбитражного апелляционного суда и арбитражного суда округа, в удовлетворении заявления отказано. При принятии решения суды исходили из отсутствия у дольщика прав на спорные квартиры и права требования неустойки за нарушение сроков их передачи, поскольку имеются правовые притязания иных лиц на указанные объекты и установлен факт взыскания с руководителя должника уплаченной дольщиком по договору участия в долевом строительстве стоимости жилых помещений.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила названные судебные акты и направила обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям (№ 301-ЭС20-11581).
Материально-правовой интерес лица при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома заключается в приобретении по окончании строительства предусмотренного договором жилого помещения. После возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства защиту такого интереса, в частности, обеспечивают положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Статус участника долевого строительства многоквартирного дома в случае несостоятельности застройщика гарантирует приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам, а также возможность участия в принятии решений, в том числе в отношении объекта незавершенного строительства, создания жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (ст.ст. 201.9, 201.10 Закона о банкротстве).
В силу подп. 3 п. 1, п. 6 ст. 201.1, ст. 201.7 Закона о банкротстве (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с за-стройщиком-должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома.
По смыслу приведенных норм права при рассмотрении вопроса об обоснованности данного требования суду достаточно проверить наличие формальных оснований на момент обращения кредитора с соответствующим заявлением, включая установление размера предоставленного им по сделке исполнения. Вопрос о возможности фактического исполнения застройщиком обязательства по передаче жилого помещения (ст. 201.11 Закона о банкротстве) на этой стадии разрешению не подлежит. Правопритязания нескольких лиц в отношении одного и того же объекта недвижимости сами по себе не препятствуют включению требований этих лиц о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов в случае, если таковые обоснованы и подтверждены надлежащими доказательствами.
Обращаясь с данным требованием в арбитражный суд, дольщик представил заключенный с должником договор участия в долевом строительстве, а также документы, подтверждающие оплату по договору (договор уступки и квитанцию к приходному кассовому ордеру).
Не давая оценки представленным доказательствам, суды сослались лишь на установленные судебным актом суда общей юрисдикции обстоятельства совершения руководителем должника мошеннических действий в отношении дольщика и на факт взыскания в пользу последнего убытков, причиненных преступлением. Суды также указали на приобретение прав на спорные жилые помещения иными лицами.
Однако присуждение к взысканию с руководителя должника в пользу дольщика убытков, причиненных преступлением, не освобождает должника от исполнения принятых на себя по договору гражданско-правовых обязательств, учитывая, что доказательств полного возмещения ущерба не представлено. Равным образом отсутствие регистрации договора участия в долевом строительстве не лишает добросовестного участника строительства, оплатившего жилое помещение, права требования к застройщику.
Как пояснил в судебном заседании представитель дольщика, до настоящего времени спорный многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, расчеты с кредиторами третьей очереди не производились.
Уклонившись от проверки обоснованности заявленного дольщиком требования, суды тем самым лишили последнего статуса участника строительства без должных к тому оснований.
