Почему суд может отказать в сохранении ипотеки: анализ отрицательной практики

Интернет пестрит рекламой «Спишем долги, сохраним ипотеку». Но юристы молчат о том, что в 30% случаев суды отказывают в утверждении плана спасения жилья. Мы проанализировали отрицательную практику арбитражных судов за последний год и выделили главные причины фиаско.

Причина №1: Недоказанность доходов (экономическая необоснованность)

Суд - это калькулятор. Если вы просите оставить ипотеку с платежом 40 000 руб., а ваша официальная зарплата 35 000 руб. (и нет созаемщиков), суд откажет.
Кейс: АС Московской области отказал в утверждении мирового, так как должник ссылался на «неофициальные подработки», которые нельзя верифицировать. Суд решил, что сохранение ипотеки приведет к новому банкротству через пару месяцев. 

Причина №2: Жилье не является единственным

Частая ошибка — попытка спасти инвестиционную квартиру.
Нюанс: Даже если у вас есть доля 1/4 в квартире родителей в другом городе, банк может заявить, что вам есть где жить.
Практика: Суды оценивают «учетную норму» жилья. Если в ипотечной квартире живет семья из 5 человек, а доля в другом жилье - 10 кв.м., шансы есть. Если вы живете один в 100-метровой ипотечной квартире и имеете долю в родительской — отказ гарантирован.

Причина №3: Недобросовестное поведение (ст. 10 ГК РФ)

Если должник набрал потребительских кредитов за месяц до банкротства и пустил их на досрочное погашение ипотеки — это «преимущественное удовлетворение требований».
Последствия: Суд не только откажет в мировом, но может и не списать долги вообще, усмотрев мошенничество.

Позиция банка: «Банк против»

Хотя суд может утвердить локальный план реструктуризации и без согласия банка (в редких случаях), обычно позиция залогового кредитора решающая.
Банки отказывают, если:

· Квартира неликвидна (например, ветхое жилье).

· История платежей до банкротства была ужасной (постоянные просрочки).

· Были нарушения условий страхования залога.

Признаки провального дела

Фактор риска	Вероятность отказа	Комментарий юриста
Доход < Платеж по ипотеке + ПМ	Высокая (90%)	Нужно привлекать поручителя с белым доходом
Есть иное жилье (даже доля)	Средняя (50%)	Зависит от пригодности иного жилья для проживания всей семьи
Завышенная площадь (роскошь)	Низкая (при ипотеке)	Для залогового жилья нормы «роскошности» применяются реже, но риск есть
Фиктивный развод	Высокая	Суды научились выявлять схемы с разделом имущества